"빌딩 없이도 빌딩을 소유한다?" — 자산유동화의 마법
요즘처럼 고금리 시대에 누가 부동산에 투자할까요?
아니, 질문을 바꿔보겠습니다.
“빌딩의 월세 수익을, 수억 원 없이도 받을 수 있다면?”
이 말도 안 되는 이야기가 현실이 되는 구조가 바로 자산유동화입니다.
자산유동화란 무엇인가?
어렵게 들릴 수 있지만, 핵심은 간단합니다.
'미래에 들어올 현금 흐름'을 지금 당겨서, 쪼개 팔 수 있는 구조.
예를 들어볼게요.
- A 기업이 보유한 오피스 빌딩에서 매달 1억 원의 임대료가 들어옵니다.
- 이 미래 임대료 수익을 담보로, 채권을 발행해 투자자에게 판매합니다.
- 투자자는 매달 ‘이자’처럼 임대 수익 일부를 받습니다.
빌딩 자체를 살 필요도, 관리할 필요도 없습니다.
그저 ‘수익 구조’를 잘게 쪼갠 걸 산 것뿐입니다.
왜 이 구조가 중요한가?
세상엔 돈이 필요하지만 자산을 팔고 싶지 않은 사람들이 많습니다.
또 세상엔 수익은 원하지만 직접 운영은 싫은 사람도 많습니다.
자산유동화는 이 둘을 연결합니다.
- 자산 보유자는 현금을 확보하고도 자산을 유지
- 투자자는 적은 돈으로 안정적인 수익 구조에 접근
이 구조는 주택, 건물뿐 아니라 지식재산권(IP), 미래 로열티, 심지어 스타트업의 매출 채권에도 적용됩니다.
실제로 어떻게 사용되고 있나?
- 디즈니는 자사 영화에서 발생할 미래 로열티를 유동화해 자금을 조달했습니다.
- 스타트업들은 구독 수익을 유동화해 Series A 이전 자금을 조달합니다.
- 한국의 대형 개발 사업에서도 임대료 수익 유동화를 통해 초기 자금을 끌어옵니다.
개인 투자자도 가능한가?
과거엔 기관 투자자들만의 리그였습니다.
하지만 요즘은 소액 분산 투자가 가능한 플랫폼들이 등장하면서
개인도 간접적으로 자산유동화의 수익 구조에 접근할 수 있습니다.
- 크라우드 펀딩
- 디지털 증권(STO)
- 리츠(REITs)
결론: 돈의 흐름을 디자인하라
우리는 ‘자산을 사는 것’만 생각해왔습니다.
하지만 이제는 자산의 흐름 자체를 사고파는 시대입니다.
《구조로 돈을 설계하는 사람들》에서 말하듯,
부를 설계하는 사람은 눈에 보이는 자산이 아니라, 구조를 봅니다.
빌딩을 가지지 않고도 빌딩에서 나오는 돈을 가질 수 있다면,
당신은 이미 ‘부의 설계자’입니다.
자산 유동화 및 관련 금융 상품
자산 유동화 (Asset Securitization) 및 관련 금융 상품
자산 유동화의 주요 개념, 목적, 구조, 관련 금융 상품(ABS, Covered Bonds, CDO) 및 시장 동향을 종합적으로 검토한 내용입니다.
1. 자산 유동화의 정의 및 목적:
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정의: 자산 유동화는 "특수목적 기구(SPE)가 자산보유자로부터 유동화 자산을 양도받아 이를 기초로 유동화 증권을 발행하는 행위"로 정의됩니다. 이는 기업이나 금융기관이 보유한 유동성이 낮은 자산(매출 채권, 부동산, 유가증권 등)에서 발생하는 미래 현금 흐름을 현재 시점에서 현금화하는 금융 기법입니다.
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핵심 개념: 자산 유동화의 핵심은 "기업 비리 가지고 있는 보유자 단은 spc 를 도관 채로 해서 금융시장에서 자금을 주다 라는 금융 기법"입니다. 이는 자산 보유자가 자산을 직접 담보로 대출받는 것과 달리, 자산을 SPE로 이전하여 해당 자산에서 발생하는 현금 흐름을 기반으로 새로운 증권을 발행하는 방식입니다.
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주요 목적:
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자금 조달: 유동성이 낮은 자산을 현금화하여 자금을 확보합니다. 특히 은행의 경우 예금 외의 대체 자금 조달 수단으로 활용됩니다.
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위험 관리: 자산을 자산 보유자의 대차대조표에서 분리하여 자산 관련 위험(신용 위험, 금리 위험 등)을 투자자에게 이전합니다.
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규제 자본 완화: 자산을 대차대조표에서 제거함으로써 은행의 경우 규제 자본 요건을 완화하는 효과를 얻을 수 있습니다.
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자산 관리 효율화: 자산 보유자는 자산 관리 부담을 덜고 본업에 집중할 수 있습니다.
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수익 극대화: 저성장, 저금리 시대에 자산 가치 상승으로 인한 수익률 둔화에 대비하여 자산을 현금화하고 이를 통해 사업 이익을 극대화합니다.
2. 자산 유동화의 주요 참여자:
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자산 보유자 (Originator): 유동화 자산을 최초로 보유한 기업이나 금융기관입니다.
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특수목적 기구 (SPE/SPV): 유동화 목적으로 설립된 법적 실체입니다. 자산 보유자로부터 유동화 자산을 양도받고, 이를 기초로 유동화 증권을 발행하는 주체입니다. "서류로 많이 있는 회사라고 해서 페이퍼컴퍼니라고 부르기도 하는데요 일반적인 회사가 아니기 때문에 직원도 없고 사무실도 없습니다."
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투자자: SPE가 발행한 유동화 증권에 투자하는 최종 투자자입니다. 자산에서 발생하는 현금 흐름을 통해 상환받습니다.
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업무 수탁자 (Servicer): 유동화 자산에서 발생하는 현금 흐름을 관리하고 회수하여 투자자에게 지급하는 역할을 합니다. 종종 원래 자산 보유자가 이 역할을 수행하기도 합니다.
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주관사 (Underwriter): 유동화 구조를 설계하고 유동화 증권 발행 및 판매 업무를 수행하며 여러 참가 기관들의 의견을 조율합니다.
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기타 참여자: 자산 실사 기관(회계법인, 법무법인), 신용평가사, 신용 공여 기관, 유동성 공여 기관 등이 참여할 수 있습니다.
3. 자산 유동화의 구조 및 특징:
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파산 절연성 (Bankruptcy Remoteness): 자산 유동화의 가장 중요한 특징 중 하나입니다. 자산 보유자가 파산하더라도 유동화 자산은 SPE로 법적으로 분리되어 자산 보유자의 파산 재단에 포함되지 않습니다. 이는 투자자들에게 자산 보유자의 신용 위험으로부터 독립적인 보호를 제공합니다.
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자산 기반 상환: 유동화 증권의 상환은 자산 보유자의 신용도와 무관하게 유동화 자산에서 발생하는 현금 흐름을 기초로 이루어집니다. 유동화 자산이 우량하다면 자산 보유자의 신용 등급보다 높은 신용 등급으로 유동화 증권을 발행할 수 있으며, 이는 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있도록 합니다.
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신용 보강 (Credit Enhancement): 투자자 보호를 위해 유동화 구조 내에 다양한 신용 보강 장치가 포함됩니다. 이는 손실이 발생했을 때 투자자에게 영향을 미치기 전에 손실을 흡수하는 메커니즘입니다. 주요 신용 보강 기법은 다음과 같습니다.
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과잉 담보 (Overcollateralization): 유동화 자산의 총 가치가 발행된 유동화 증권의 총 액면가보다 큰 경우입니다. 자산 가치 하락이나 채무 불이행으로 인한 손실에 대한 완충 역할을 합니다.
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초과 스프레드 (Excess Spread): 유동화 자산에서 발생하는 소득(이자, 수수료 등)과 유동화 증권 투자자에게 지급해야 할 이자 간의 차이입니다. 이 초과분은 예비 계정에 축적되어 신용 손실이나 일시적인 현금 부족을 흡수하는 데 사용될 수 있습니다.
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후순위화 또는 트렌칭 (Subordination or Credit Trenching): 유동화 증권을 여러 클래스(트렌치)로 나누어 각 클래스별로 현금 흐름 우선순위를 다르게 설정하는 것입니다. 손실이 발생하면 가장 후순위(주니어) 트렌치가 먼저 손실을 흡수하고, 가장 선순위(시니어) 트렌치는 보호받습니다. 이를 통해 선순위 트렌치는 높은 신용 등급을 받을 수 있습니다.
4. 주요 자산 유동화 증권 (ABS) 유형:
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자산 담보부 증권 (Asset-Backed Securities, ABS): 주택 담보 대출을 제외한 다양한 자산 풀을 기초로 발행되는 증권의 포괄적인 용어입니다. 자동차 대출, 신용 카드 채권, 학자금 대출, 장비 리스, 심지어 음악 저작권료 등 정기적인 현금 흐름을 생성하는 자산이 포함될 수 있습니다.
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모기지 담보부 증권 (Mortgage-Backed Securities, MBS): 주택 담보 대출 채권을 기초로 발행되는 ABS의 한 종류입니다.
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신용 카드 ABS: 신용 카드 채권을 기초로 발행됩니다. 신용 카드 채권은 비상각 자산(Non-amortizing)의 특징을 가지므로, 일정 기간(Lockout Period/Revolving Period) 동안은 원금 상환 없이 이자와 수수료만 지급되고, 이후 기간(Amortization Period)에 원리금 상환이 이루어지는 구조를 가집니다. 채무 불이행이 증가하는 경우 조기 상환 조항(Early Amortization Provision)이 발동될 수 있습니다.
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태양광 ABS (Solar ABS): 주택 소유자의 태양광 시스템 설치 대출을 기초로 발행됩니다. ESG 투자자에게 매력적이며, 태양광 장비 자체 또는 주택에 대한 후순위 저당으로 담보될 수 있습니다. 발행 후 일정 기간 동안 추가 대출에 투자하여 풀을 다양화하는 선투자 기간(Pre-funding Period)이 있을 수 있습니다.
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담보부 채무 증권 (Collateralized Debt Obligations, CDO): 채권, 대출, 신용 파생 상품 등 다양한 부채 상품 풀을 기초로 발행되는 구조화 금융 상품입니다. 전통적인 ABS와 달리 기초 자산 풀이 적극적으로 관리되는 경우가 많습니다.
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담보부 채권 증권 (Collateralized Bond Obligations, CBO): 기업 채권 또는 신흥 시장 채권 풀을 기초로 발행됩니다.
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담보부 대출 증권 (Collateralized Loan Obligations, CLO): 레버리지 은행 대출 풀을 기초로 발행됩니다. CDO 중 가장 일반적인 형태입니다.
현금 흐름 CLO (Cash Flow CLO): 대출 포트폴리오에서 발생하는 이자 및 원금 상환을 통해 투자자에게 지급합니다.
시장 가치 CLO (Market Value CLO): 대출 자산의 시장 거래 가치에 따라 투자자에게 지급합니다.
합성 CLO (Synthetic CLO): 실제 대출 자산을 보유하지 않고 신용 파생 상품(Credit Default Swap 등)을 통해 자산에 대한 노출을 얻습니다.
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커버드 본드 (Covered Bonds): ABS와 유사하게 자산 풀에 의해 담보되지만, 자산 풀이 발행 기관의 대차대조표에 남아 있다는 점에서 ABS와 차이가 있습니다. 투자자는 자산 풀과 발행 기관의 기타 담보되지 않은 자산 모두에 대한 이중 상환 청구권(Dual Recourse)을 가집니다.
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하드 불릿 커버드 본드 (Hard Bullet Covered Bonds): 지급 불이행 시 즉시 채무 전체가 가속화되어 상환되어야 하는 엄격한 구조입니다.
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소프트 불릿 커버드 본드 (Soft Bullet Covered Bonds): 지급 불이행 시 만기일이 일정 기간(보통 1년) 연기될 수 있는 유연한 구조입니다.
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조건부 패스스루 커버드 본드 (Conditional Pass-Through Covered Bonds): 만기까지는 불릿 본드처럼 작동하지만, 지급 불이행 시 패스스루 증권으로 전환되어 자산 풀에서 현금이 발생하는 대로 투자자에게 지급하는 구조입니다.
5. 자산 유동화의 활용 사례:
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부동산 유동화 (REITs): 부동산 자산을 유동화하여 개인 투자자들이 투자할 수 있도록 하는 리츠가 대표적인 예입니다. 유통 회사(이마트, 롯데)나 프랜차이즈 기업들이 보유 부동산을 리츠에 매각하고 임대료를 지급받는 Sale and Leaseback 방식을 통해 자금을 확보하고 영업 확장에 활용하는 사례가 있습니다.
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기타 자산 유동화: 디즈니의 영화 로열티, 스타트업의 구독 매출, 한국 대형 개발 사업의 임대 수익 유동화 등 다양한 자산을 유동화하여 자금을 조달하는 사례가 있습니다.
6. 자산 유동화 시장 동향 및 개인 투자자의 참여:
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시장 성장: 자산 유동화는 은행의 자금 조달 수단을 다변화하고 유동성을 확보하는 데 중요한 역할을 하며 지속적으로 발전하고 있습니다.
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개인 투자자의 참여 확대: 과거 기관 투자자의 전유물이었던 자산 유동화 시장에 크라우드 펀딩, 디지털 증권(STO), 리츠, 리스 등 다양한 경로를 통해 개인 투자자들의 참여가 확대되고 있습니다.
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위험 요인: 자산 유동화 증권의 가치는 기초 자산의 현금 흐름에 달려 있으며, 채무 불이행, 조기 상환, 금리 변동 등 다양한 위험에 노출될 수 있습니다. 특히 서브프라임 모기지 사태에서 볼 수 있듯이 기초 자산의 신용 위험 관리가 매우 중요합니다.
7. 법적 측면 (주로 한국 사례 기반):
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자산 유동화에 관한 법률: 한국에서는 자산 유동화 활성화를 위해 자산 유동화에 관한 법률이 제정되어 있습니다. 이 법률에 따라 SPE 설립 및 유동화 계획 등록 절차를 거치는 경우와 상법에 따라 SPE를 설립하는 경우가 있습니다.
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진정 양도: 유동화 자산이 자산 보유자로부터 SPE로 진정하게 양도되었음을 법적으로 인정받는 것이 중요합니다. 진정 양도로 인정되지 않으면 자산 유동화의 핵심인 파산 절연성이 확보되지 않을 수 있습니다.
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채권 양도 대항 요건: 유동화 자산이 지명 채권인 경우, 채무자 및 제3자에 대한 채권 양도 효력을 주장하기 위한 법적 절차(대항 요건 확보)가 필요합니다. 자산 유동화 법에서는 이러한 절차에 대한 특례 조항을 두고 있습니다.
요약:
자산 유동화는 유동성이 낮은 자산을 현금화하고 위험을 분산하며 자금을 조달하는 효과적인 금융 기법입니다. SPE를 통해 자산과 자산 보유자를 분리하는 파산 절연성은 투자자 보호의 핵심이며, 과잉 담보, 초과 스프레드, 후순위화 등 다양한 신용 보강 장치가 활용됩니다. MBS, ABS, CDO, 커버드 본드 등 다양한 유형의 유동화 증권이 발행되며, 최근에는 부동산 유동화나 신용 카드, 태양광 대출 등 새로운 자산 유형을 기초로 한 ABS도 활발히 발행되고 있습니다. 개인 투자자들의 시장 참여도 확대되고 있으나, 기초 자산의 위험에 대한 면밀한 이해가 필요합니다.
자산 유동화 분야의 모든 내용을 포함하지는 않습니다. 보다 심층적인 이해를 위해서는 각 주제별 추가 자료 검토가 필요합니다.
1. 자산유동화란 무엇인가요?
자산유동화는 기업이나 금융기관이 보유하고 있는 유동성이 낮은 자산(예: 부동산, 매출채권, 대출채권 등)을 담보로 증권을 발행하여 현금을 확보하는 금융 기법입니다. 유동화 대상 자산에서 발생하는 미래 현금흐름을 기초로 유동화 증권의 원리금이 상환됩니다. 이 과정을 통해 자산보유자는 자산을 매각하지 않고도 필요한 자금을 조달할 수 있으며, 투자자는 해당 자산의 현금흐름에 투자하여 수익을 얻게 됩니다.
2. 자산유동화의 핵심 참여자는 누구인가요?
자산유동화 과정에는 일반적으로 세 명의 핵심 참여자가 있습니다. 첫째, 자산보유자는 유동화 대상 자산을 최초로 보유하고 있는 기업이나 금융기관입니다. 둘째, 특수목적기구(Special Purpose Entity, SPE 또는 SPV)는 자산유동화만을 목적으로 설립된 서류상 회사(페이퍼컴퍼니)로, 자산보유자로부터 유동화 자산을 양수받아 유동화 증권을 발행하는 주체입니다. 셋째, 최종 투자자는 SPE가 발행한 유동화 증권에 투자하는 개인 또는 기관 투자자입니다.
3. 자산유동화의 주요 특징 및 장점은 무엇인가요?
자산유동화의 가장 큰 특징은 '파산 절연성'입니다. 자산보유자가 파산하더라도 유동화 자산은 SPE로 법적으로 완전히 분리되어 있기 때문에 자산보유자의 파산 재단에 포함되지 않습니다. 따라서 SPE는 유동화 자산을 자유롭게 처분하거나 발생하는 현금흐름을 이용하여 유동화 증권 상환에 사용할 수 있습니다. 또한, 자산보유자의 신용도와 무관하게 유동화 자산의 우량성을 기초로 자산보유자의 신용등급보다 높은 신용등급으로 유동화 증권 발행이 가능하여 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있다는 장점이 있습니다. 신용보강 장치를 통해서도 자산보유자보다 높은 신용 등급을 받을 수 있습니다.
4. 자산유동화 과정에서 SPE(특수목적기구)의 역할은 무엇인가요?
SPE는 자산보유자로부터 유동화 대상 자산을 법적으로 양수받아 소유권을 이전받습니다. 이후 이 자산을 담보로 유동화 증권을 발행하여 투자자로부터 자금을 조달하고, 이 자금으로 자산보유자에게 자산 양수대금을 지급합니다. 유동화 자산에서 발생하는 현금흐름(예: 원리금 상환액)은 SPE로 유입되며, SPE는 이 현금흐름을 이용하여 유동화 증권 투자자에게 원리금 및 이자를 지급합니다. SPE는 자산보유자와 독립적인 법적 실체로서 자산의 법적 권리를 자산보유자로부터 분리시켜 투자자를 보호하는 역할을 합니다.
5. 자산유동화증권(ABS)과 커버드본드는 어떻게 다른가요?
자산유동화증권(ABS)과 커버드본드는 모두 자산 풀에 의해 담보된다는 유사점이 있습니다. 하지만 중요한 차이점이 있습니다. ABS는 SPE가 자산보유자로부터 자산을 양수받아 발행하는 반면, 커버드본드는 자산보유자(보통 은행)가 자산을 자신의 대차대조표에 보유한 채 직접 발행합니다. 또한, ABS 투자자는 기본적으로 SPE가 보유한 자산 풀에만 상환 청구권(recourse)을 가지지만, 커버드본드 투자자는 자산 풀뿐만 아니라 발행 기관의 다른 비담보 자산에도 상환 청구권을 가지는 이중 상환 청구권(dual recourse)이 부여됩니다. 이는 커버드본드가 ABS보다 투자자에게 더 높은 안전성을 제공함을 의미합니다.
6. 자산유동화 증권에서 투자자 보호를 위해 사용되는 내부 신용보강 구조는 무엇인가요?
자산유동화 증권에서 투자자를 보호하고 신용 위험을 완화하기 위해 여러 내부 신용보강 구조가 사용됩니다. 주요 방법으로는 첫째, 과담보(Overcollateralization)는 유동화 자산 풀의 총 가치가 발행된 ABS의 총액보다 크도록 설정하는 것입니다. 둘째, 초과 스프레드(Excess Spread)는 자산 풀에서 발생하는 수익률이 ABS 투자자에게 지급될 이자율보다 높을 때 발생하는 추가 수익을 적립하여 손실 흡수에 사용하는 것입니다. 셋째, 종속화(Subordination) 또는 트랜칭(Credit Trenching)은 ABS를 여러 개의 트렌치로 나누어 상환 우선순위를 달리하는 것입니다. 손실 발생 시 후순위 트렌치가 먼저 손실을 흡수하고, 선순위 트렌치는 나중에 손실을 분담하여 안전성을 높입니다.
7. 담보자산 유형에 따른 비주택담보 자산유동화(Non-Mortgage ABS)의 종류에는 무엇이 있나요?
주택담보대출(Mortgage Loan) 외의 다양한 자산을 기초로 발행되는 ABS를 비주택담보 자산유동화(Non-Mortgage ABS)라고 합니다. 이러한 자산에는 자동차 대출, 신용카드 채권, 학자금 대출, 장비 리스, 매출채권 등이 포함될 수 있습니다. 심지어 저작권이나 로열티 수입과 같은 무형 자산도 현금 흐름이 예측 가능하다면 유동화 대상이 될 수 있습니다. 자료에서는 비주택담보 ABS의 예시로 신용카드 ABS와 태양광 ABS에 대해 설명하고 있습니다.
8. 담보부채권(Collateralized Debt Obligation, CDO)이란 무엇이며, 담보자산 유형에 따라 어떻게 분류되나요?
담보부채권(CDO)은 SPE가 발행하는 구조화 금융 상품으로, 발행 자금으로 기업 회사채, 대출채권, 신용 파생상품 등 다양한 부채 상품으로 구성된 포트폴리오에 투자합니다. 이 포트폴리오에서 발생하는 수익을 투자자에게 지급합니다. 전통적인 ABS와 달리 CDO의 담보 자산 풀은 종종 적극적으로 관리된다는 특징이 있습니다. CDO는 담보하는 부채 상품의 유형에 따라 분류됩니다. 기업 회사채나 신흥시장 채권을 담보로 하는 경우 담보부채권(Collateralized Bond Obligation, CBO)이라고 하며, 레버리지 은행 대출 포트폴리오를 담보로 하는 경우 담보대출채권(Collateralized Loan Obligation, CLO)이라고 합니다. 현재 CLO가 가장 흔한 유형의 CDO입니다.
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